Как происходит цепочка сделок с недвижимостью

При покупке недвижимости клиентам попадаются шаблонные термины с неопределяемыми понятиями. К примеру, «чистая продажа» означает моментальное проведение сделки без потребности собирать документацию или искать встречное предложение на рынке.

Количество «чистых» квартир, готовых к моментальному отчуждению, удается сосчитать на пальцах руки. Как правило, собственникам, продающие жилплощадь, требуется изначально подбирать встречный вариант для переезда, из-за чего первоначальная сделка серьезно затягивается по срокам. По итогу участниками создается цепочка сделок с недвижимостью, непосредственно связанные и зависящие друг от друга.

Определение

Цепочка сделок – это ситуация, при которой первая операция с недвижимостью связана с последующей. Говоря доступными словами, это появившиеся обстоятельства, при которых проведение отчуждения жилплощади невозможно, пока не урегулируется жилищный вопрос у продавца.

Помимо термина «цепочка сделок», встречаются понятия «альтернативная сделка» или «альтернатива». Однако перечисленные понятия входят в состав цепочки, имея прочие значения. Так, альтернативная сделка – это ситуация, в которой участвуют объекты недвижимости и стороны в лице покупателя, продавца и покупателя-продавца. А альтернатива – это объект недвижимости, покупаемый взамен продаваемой жилплощади. Примечательно, что оба понятия применимы, когда речь идет о цепочке сделок.

Усредненное количество звеньев, из которых состоит цепочка, не превышает отметку в три участвующих объекта. Однако в практике агентств нередки случаи, когда создаются вереницы из 5-7 объектов, каждый из которых зависит друг от друга.

Как выглядит цепочка в сделках с недвижимостью

Когда минутка терминологии не внесла должной ясности, лучше детально рассмотреть банальный пример с участием нескольких сторон.

Роман – хозяин двухкомнатной квартиры на вторичном рынке, который надеется переехать в новостройку, выставляет жилплощадь в рекламу, пока не найдется заинтересованный покупатель. Параллельно мужчина отыскивает подходящее предложение от Ивана, но пока не готов внести предварительный задаток, устно оттягивая сроки договоренности.

Когда находится покупатель на вторичную двушку в лице Григория, Роману передается задаток для закрепления юридической договоренности. Кроме этого, мужчина указывает в договоре задатка срок проведения сделки в следующие 3 месяца, пока не купит найденную прежде новостройку. Однако Ивану, чтобы продать собственную квартиру, также потребуется найти альтернативу для будущего переезда. В результате, когда Роман передает задаток за новостройку Ивана, последний приходит к Дмитрию – собственнику, продающий однокомнатную квартиру по «чистой продаже». После этого останется провести отчуждения, предварительно собрав требующуюся документацию на каждый объект недвижимости.

В самом примере числится четыре участника:

1. Григорий – покупатель первой квартиры;
2. Роман – продавец вторичного жилья и покупатель новостройки;
3. Иван – продавец новостройки и покупатель второй квартиры;
4. Дмитрий – продавец второй квартиры.

В случае, если один из участников откажется, либо начнет изменять стартовые условия, придется затратить больше времени и далеко не факт, что цепочка сделок завершится успешно. Нередки ситуации, когда, дойдя до заключительно шага, одному участнику удается разрушить сформированную последовательность.

Из-за чего разрушаются цепочки

Причин для срыва сформированной последовательности сделок предостаточно и невозможно предсказать заранее, что станет первоочередным фактором. Поэтому выделим всевозможные обстоятельства:

• Несогласованность участников – приводит к моментальным разногласиям и требованию изменить условия проведения сделки, либо вовсе расторгнуть подписанное соглашение;
• Документация не в порядке, из-за чего невозможно провести отчуждение на законных основаниях;
• Банк не выдает кредит – после первичного обращения кредитор изменил сумму для выдачи. В этот пункт дополнительно внесем ситуацию, по которой покупатель вовсе не обращался в банк за информацией до начала сделки;
• Растягивающиеся временные сроки – когда стороны договариваются на конкретный период, но потом требуется дополнительный срок;
• Невозможные условия для покупки альтернативы – когда собственник, заполучив задаток за продаваемую квартиру, завышает требования по встречному предложению.

При составлении цепочки изначально требуется учесть ряд перечисленных требований, подготовить документацию и трезво оценивать личные желания по встречной покупке. В противном случае, намереваясь улучшить жилищные условия, тратится время, параллельно не достигая нужного результата.

Как правильно купить или продать квартиру, участвуя в цепочке сделок

Формирование вереницы последовательных операций с недвижимостью, кроме затраченного времени, требует предварительной подготовки, чтобы минимизировать риски возможного срыва. Поэтому выделим ряд правил, способные помочь сохранить цепочку и провести отчуждение жилплощади в обговоренные сроки:

• Задокументировать каждый последующий шаг – передачу задатка или предварительный договор;
• Трезво оценивать перспективы – завышение цены для сбыта или занижение для покупки не скажется положительно, нежели отнимет время на поисках подходящего жилья для переезда;
• Воспользоваться риэлтерскими услугами – предоставляет преждевременную проверку юридической чистоты объекта недвижимости, продолжительные обсуждения предстоящей сделки, подбор вариантов и исключение финансовых рисков;
• Устанавливать жесткие сроки и требования – намеренное размещение ужесточенных правил для покупателя с продавцом помогут отсеять неподходящих кандидатов, заведомо сэкономив время.

Соблюдение перечисленных правил не представляет гарантий, что один из участников внезапно откажется от проведения сделки. Поэтому, если требуется заведомо увеличить шансы на положительный исход, стоит запастись помощью опытных риэлтеров.